Artykuły

Czwartek, 03 Grudzień 2009

   Opodatkowanie przychodu z tytułu zbycia nieruchomości

   i praw majątkowych zakupionych po dniu 01.01.2009 r.
   Wg art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe zwolnione z podatku dochodowego uważa się wydatki poniesione na:
a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe,
   b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw  na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
   c) spłatę każdego kolejnego  kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu  z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, na spłatę kredytu, (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.
   W przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w lit. a-c stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonych na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań  kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, uważa się wydatki  przypadające na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa       w lit. a-c oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), które wymienione   w lit. a-c.
   Za wydatki na własne cele mieszkaniowe nie uważa się wydatków poniesionych na:
   1) nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku lub
   2) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części przeznaczonych na cele rekreacyjne.
   Zwolnienie nie obejmuje tych  wydatków na spłatę kredytu, w związku z którymi podatnik skorzystał lub korzysta  z ulg podatkowych. Dotyczy to przede wszystkim odliczeń dokonywanych w ramach kontynuowanej ulgi odsetkowej.
   Ww. przepisy pozwalają na zwolnienie przychodu, który został przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego na cele mieszkaniowe lub kredytu refinansowego ostatecznie przyznanego na cele mieszkaniowe. Istotne jest to, aby kredyt zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia. Kredyt (pożyczka ) powinien  być zaciągnięty w uprawnionej instytucji mającej siedzibę w Polsce, w innym państwie członkowskim UE lub innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej.
   Często jest tak, że podatnik spłacający kredyt hipoteczny zaciąga nowy kredyt, który przeznacza  na spłatę dotychczasowego kredytu. Zwolnieniem objęte są przychody, które zostały przeznaczone  na spłatę kredytu refinansowego przeznaczonego na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na cele mieszkaniowe poniesione na nabycie budynku mieszkalnego, lokalu, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, budowę, rozbudowę, nadbudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego budynku niemieszkalnego,
   - kredytu refinansowego przeznaczonego na spłatę poprzedniego kredytu refinansowego, który ostatecznie był przeznaczony na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Zatem, jeśli kredyt mieszkaniowy jest którymś z kolei, ale ostatecznie przeznaczony na spłatę kredytu na cele mieszkaniowe to podatnik zachowuje prawo do zwolnienia.
   Jeśli kredyt jest związany z restrukturyzacją kilku zobowiązań kredytowych i służy np. spłacie kredytu mieszkaniowego i innego kredytu, wówczas do zwolnienia kwalifikują się te przychody, które odpowiadają tej części kredytu refinansowego, jaka została przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego i odsetek od niego.
   Dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 01.01.2009 r. należy rozliczyć na nowym formularzu PIT-39.
   Dla podatników korzystających z nowego zwolnienia złożenie PIT-39 jest traktowane jako deklaracja, iż wyda w ciągu dwóch lat środki uzyskane ze sprzedaży na cele mieszkaniowe wymienione w ustawie. Nie ma obowiązku składania żadnych innych oświadczeń. W rubryce 26 PIT-39 należy wpisać kwotę dochodu zwolnionego z podatku, a więc przeznaczonego na cele mieszkaniowe. Zeznanie składa się do końca kwietnia roku następującego po roku podatkowym. (Jeżeli ktoś sprzeda nieruchomość w 2009 roku, to zeznanie powinien złożyć do 30.04.2010 r.).
W przypadku, gdy podatnik nie wydatkuje środków pieniężnych na  cel mieszkaniowy ma obowiązek złożenia korekty zeznania, i zapłaty podatku wraz z odsetkami, które są naliczane od następnego dnia po upływie pierwotnego terminu płatności, do dnia zapłaty włącznie. Jeśli przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany dochód będzie zwolniony od podatku dochodowego. Natomiast gdy tylko część środków finansowych zostanie przeznaczona się na cele mieszkaniowe, a pozostałe środki zagospodaruje się w inny sposób, zwolnienie przysługuje tylko do tej części wydatkowanej na cele mieszkaniowe.
   Zwolnienie obejmuje taką część dochodu, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. Do obliczenia dochodu zwolnionego z podatku służy wzór:
   Dochód zwolniony = dochód x wydatki na cele mieszkaniowe : przychód.
   Przykład:
   Przychód ze sprzedaży nieruchomości wynosi: 300.000 zł; koszty uzyskania wynoszą: 100.000 zł; dochód (300.000-100.000):  200.000 zł. Na własne cele mieszkaniowe podatnik planuje wydatkować 120.000 zł.
   Obliczenie dochodu zwolnionego: (dochód tj.) 200.000 x (wydatki mieszkaniowe tj.) 120.000 : (przychód tj.) 300.000  = 80.000 zł.
   Do opodatkowania pozostaje dochód w kwocie 120.000 zł wg 19% stawki podatkowej, bowiem zwolnieniu podlega 80.000 zł (dochód 200.000 - zwolniony 80.000 = dochód podlegający podatkowi).

Genowefa Skuza
z-ca naczelnika US w Żninie